新盤、二手住宅、居屋按揭攻略

新樓、二手樓、居屋是香港現有最常見的購樓選擇，均可以按揭購買。不過，不同類型的樓房，按揭方式都有講究。如何申請才能更省錢？本文帶您一齊睇睇三種樓的按揭攻略。

新盤按揭攻略

好多人鍾情於購買一手樓/新盤，而開發商亦推出各種優惠吸引計畫購樓的人士，每種付款方式均有機會影響到按揭申請。現時新盤主要有兩種供款方式，第一種為樓花時期已經開始上會，稱為即供付款，第二種為正式收樓前才上會，稱為建期付款。

樓花按揭（即供付款）

新盤建成需要幾年，樓花是指一手物業未落成前已擁有物業的擁有權，好處是開發商會提供較多優惠。如果選擇樓花時期開始申請按揭，申請六成以下按揭款，不論是即供或建期按揭批核區別不大。如果需要申請按揭保險，600萬以下的物業仍可以申請按揭保險舊制/原有計劃，400萬或以下最高按揭成數為九成，在400以上至450萬按揭成數為八至九成（上限450萬），450萬至600萬最高按揭成數為八成。

建期按揭（建期付款）

選擇現樓按揭，最大好處是申請600萬至1000萬的物業可以申請高達九成按揭，樓價1000萬的單位最高能借到900萬，但發展商提供的優惠相對較低。不過選擇建期付款要注意按揭風險，例如屆時借款人的收入可能與現時有所出入，或者物業估價不似預期，均會影響按揭的最終獲批的借貸額。

二手樓按揭攻略

二手住宅的按揭較一手樓簡單，如果不選用高成數按揭/按揭保險，根據現時金管局2023年最新公佈的按揭成數指引，住宅方面，1500萬或以下的住宅最高可承造7成按揭，1500萬以上−750萬以下可借60%-70%(貸款額上限1050萬港元)，1750萬−3000萬可借60%，3000萬以上−3600萬以下可借50%-60%（貸款額上限1800萬港元），3600萬或以上為50%。非住宅按揭成數由現時5成調整至6成，以資產水平審批的按揭，不論住宅或非住宅將由4成調整至5成。如果物業是出租，最高按揭成數為5成。

如果申請按揭保險，1000萬元或以下的物業，最高按揭保險成數維持九成，1000萬元以上至1500萬元的物業，最高按揭保險成數為八成（貸款上限900萬元）及1500萬元以上至3000萬元的物業，最高按揭保險成數為七成。

居屋按揭攻略

居屋是政府資助房屋之一，讓香港市民更易上市。居屋主要分為新居屋及二手居屋兩種，申請人則分為綠表及白表人士兩類人士，銀行會根據物業及申請人身份而決定批出的按揭成數。如果綠表買家打算買入一手居屋，銀行願意提供高達九成半按揭，購買居屋只需要支付5%首期，假設買入300萬居屋，首期只需要15萬。如果白表買家打算買入一手居屋，銀行提供高達九成按揭，則需要支付一成首期，即30萬首期。然而如果屬於二手居屋，樓齡較高未必會做到九成按揭。

如果打算買入居屋單位，新居屋的話一般毋須通過壓力測試，只要通過供款與入息比率，銀行都會接受按揭申請。然而，如果屬於房協單位，入息審查會較為嚴謹，像私樓一樣要進行壓力測試，即利率上升2%後，每月供款不得超出入息60%。

未補地價的居屋只能作自住用途，如果想把單位出租，便要向政府申請補地價。已補地價的居屋可作放租用途，按揭計劃的審批要求則與私人物業無異。